2020年から東京都心でワンルームマンション2室を運用しています。これから中古ワンルームマンション投資をしようか悩んでいる方に向けて、普通のサラリーマンねこすけがリアルをお伝えします。
この2年の実績
【1年目】不動産投資の最大のリスク空室を経験
運悪く、2室目の投資を開始した直後に、入居者が退去すると連絡があり、12月から空室発生。空室を埋めるまではローン返済額がダイレクトに家計に響くので精神的に厳しかったです。
【2年目】管理会社とサブリース契約
12月～1月の2か月の空室期間を経て、管理会社と10年間のサブリース契約を締結することになりました。賃料ダウン、管理費アップでキャッシュフローは悪くなりましたが、10年間空室リスクがなくなるなら許容範囲です。
【2年目】空室問題解決後、特に何事もなく平穏無事な日々 ⇒ これがあるべき姿
サラリーマンが行うワンルームマンション投資は何もしないのがあるべき姿。淡々と賃料の入金と管理費・ローンの引き落としが繰り返され年末になりました。
2年間のキャッシュフロー
【1年目】
賃料収入 ：1,233,616円
管理費 ： 156,040円
火災保険 ： 94,480円
不動産取得税： 219,200円
ローン返済額：1,006,966円
収支合計 ：▲243,070円
（空室率：6％）
【2年目】
賃料収入 ：1,685,832円
管理費 ： 285,120円
固定資産税 ： 88,100円
ローン返済額：1,468,992円
収支合計 ：▲156,380円
（空室率：4％）
保有している投資マンションのスペック
具体的に投資しているワンルームは①東京23区内、②駅10分以内、③通勤・通学に便利な路線という目線で、ワンルームマンション投資の専門業者と選定しました。
【1室目】 東京都杉並区 取得価格2,100万円 広さ ：20㎡ 築年 ：2008年（取得時 築12年） 賃料 ：83,000円 管理費：12,200円 【2室目】 東京都文京区 取得価格1,800万円 広さ ：19㎡ 築年 ：1997年（取得時 築21年） 賃料 ：75,000円 ⇒ 73,000円 管理費：11,560円
投資することになった経緯
サラリーマンというブランドを使って、資産を形成する不動産投資に元々興味を持っていました。
ポイ活をする中で、J.Pリターンズの存在を知ることになり、セミナーに参加。
セミナーでは押し売りされるようなことはなく、ワンルームマンション投資について教えてくれました。営業担当者から具体的な物件の提案を受けたのは、セミナー以降なので、興味を持たなかった人は知識だけ仕入れることが出来ます。
私は興味があったので具体的な提案を受けてみました。
やってみたいと思う反面、大きな借入をすることに不安を感じました。
空室になったら？
賃料が大きく下がったら？
急な出費が発生したら？
最終的な出口戦略は？
不安要素を上げれば切りがない中、初期費用もあまりかからなかったので、飛び込んでみました。
ワンルームマンションを始める際にかかった費用
中古ワンルームマンションを売主からの購入したので、仲介手数料はかかりませんでした。仲介手数料は不動産価格×3％＋6万円の税込なので、1800万円の物件で66万円かかります。
①所有権移転登記費用 約30万円 （司法書士報酬込み）
②ローン取り扱い 約11万円
③不動産取得税 約10万円
今後の予定
入居者がいる限りは、大きなマイナスにはならないので、10～15年くらいの中期保有を続けていくつもりです。10年以上経てば、ローン残高もかなり減っているので売却も検討できると思います。
中古ワンルームマンション投資を検討中の方へ
コロナや東京の人口流出など不安要素が多くなってきている不動産賃貸業界です。取得価格が相場よりかなり安価である場合以外は、手を出すべきではないように感じます。
入居者さえいれば、大きくマイナスにはならないと思いますが、目的は資産形成です。
ワンルームマンション投資より、不安なく資産を増やす手段を実体験に沿って公開していきます。みんなで資産形成頑張っていきましょう！
ワンルームマンション投資の状況はこれからもお知らせ致します。
